隨著國民收入水平的提高，居民消費水平也隨之逐漸提升，許多投資人會更傾向于做注重顧客歸屬感的品牌，酒店目標客戶群主要是商務型客戶和旅游者等中等收入群體，這類顧客一般屬于服務敏感型，而不是價格敏感型，因此酒店會打造“加量不加價”的產品服務，會提供較為多樣的設備設施以及更個性化、人性化的住店服務，強調酒店產品的高性價比，從而在市場競爭中取勝。

城市便捷武漢漢口火車站頂琇國際店投資人易文軍先生，分享他在酒店業(yè)投資過程中的管理方法和投資經驗。

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【資料圖】

酒店投資人易文軍的投資心得：

1、物業(yè)考慮的重點是出房率，暗房比例不超過5%，選擇高利用率和高出房率的物業(yè)。

2、不光要考察本身物業(yè)條件，還要考察附近物業(yè)的情況，避免因臨近物業(yè)問題導致酒店受損。

3、城市便捷要做有溫度的服務，要有增值服務讓客人記住。

選擇符合投資預期的酒店項目

城市便捷酒店客房

銳帕：易總在投資酒店行業(yè)之前，是從事的什么行業(yè)，是什么樣的一個契機致使您把投資的項目轉到酒店行業(yè)這邊？

投資人易文軍：我原先是做服裝批發(fā)的，大概是2010年前后，經常出差住酒店，對于住宿的要求就是方便，因為服裝批發(fā)，打貨的話五點多就要起床，所以盡量選擇離市場近的住宿，這個時候算是初步接觸了酒店行業(yè)。

我對城市便捷的認識算是比較早的，大概是2012年，城市便捷招商會剛到湖北，我一個兄弟認識總裁，被邀請過來參與這個招商會，他對酒店投資比較感興趣，后面他在赤壁開了一家城市便捷，生意還不錯。那個時候我還沒想著投資酒店，因為酒店是個重投資項目，起步就要大幾百萬，2—3年的回報周期，對于我來說還是沒有服裝行業(yè)投資回報收益大，我做服裝投資的話投資百萬左右，一年差不多就能回本。

真正進入酒店業(yè)去投資的話，大概是2013年，我那個兄弟他資金鏈有些問題，他給我看經營報表，確實酒店收益還不錯，我手上也有點資金，于是幫著把他的酒店股份給轉了過來，一直到現(xiàn)在都還在經營。剛提到的服裝經營在14年的時候開始走下坡路了，雖然服裝行業(yè)收益不錯，但是費心費力，沒辦法找人直接幫我把管理工作做好。于是就想找個不那么累的生意，像酒店投資就符合我的預期，找專業(yè)的人來幫我管理，我自己不用每件事親力親為。再后來就是投資現(xiàn)在這家城市便捷，也是朋友與我一起合伙經營，我做管理主導人。

物業(yè)考慮租金、暗房和房間面積

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銳帕：易總經營酒店項目也有10年的投資經歷了，在選址方面您心里邊肯定是有一個自己的標準，我要在什么樣的地段，什么樣的物業(yè)去開酒店，還請您分享一下標準大致是怎么樣的？

投資人易文軍：去投酒店，我們做生意的考慮的還是我們回本周期。這么重的資產，你丟下去大概是兩年半還是三年。你需要把租金運營成本算出來，調查周邊酒店大致的入住率是一個什么狀況，然后就先去看調研市場的一個數(shù)據(jù)，再根據(jù)這些綜合因素進行最后決策。具體的思考大致是以下幾點：

1、有沒有合適的物業(yè)，租金是硬指標。要去看當?shù)氐氖袌龅目山邮艿膬r位，客流量情況，高客流量才更好地保障訂單產出。

2、要考慮得房率，暗房比例不超過5%。最好的物業(yè)格局，比如說像我們酒店這樣，中間一個走道，兩邊都是明房，得房率非常高。

3、要看房間的實際可使用面積。我們這個店客房面積有25平方米以上，這樣的房間面積完全可以做中端品牌，比如說我們東呈的宜尚，都是合適的。也就是說在品牌方面的選擇空間會更大。

考察本身物業(yè)之際，留意周邊物業(yè)環(huán)境

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銳帕：易總也經營過好幾家的酒店，就酒店裝修方面，從籌建到開業(yè)的整個的過程當中，有什么好的經驗可以分享給大家，又或者說有哪些板塊是沒有做好，如果后續(xù)有新的項目裝修是需要注意的？

投資人易文軍：就目前這個酒店項目而言，還是有一些地方是我們在投資前期沒有關注到位，導致現(xiàn)在影響比較大的，如果投資下一家酒店，我們會更加注重這些問題地避免。

不光要考察本身物業(yè)條件，還要考察附近物業(yè)的情況，避免因臨近物業(yè)問題導致酒店受損。我們現(xiàn)在這個酒店的物業(yè)當時看的時候很滿意，酒店后面的小區(qū)還沒竣工，在小區(qū)工程后期的施工中把我們酒店原有電梯損壞了。我們酒店是2015年的12月24日就已經裝修好準備開業(yè)了，但是由于電梯受損在維修，導致開業(yè)時間被延遲到2016年的3月，等于說16年整個季度的生意都被擱淺了。

再一個硬傷就是我的餐廳也因為小區(qū)的施工導致了損壞，餐廳損壞之后小區(qū)負責重建，直到2016年的5、6月份餐廳才建好。由于電梯跟餐廳的這兩大硬傷，導致我們開業(yè)半年的經營受到了很大的影響，我們第一任店長是一個比較優(yōu)秀的店長，但是堅持了一年也沒能把酒店業(yè)績給做起來，可見這個影響是多么重大。

做有“記憶點”的城市便捷

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銳帕：物業(yè)選擇不光要看本身的物業(yè)情況，還要看周邊物業(yè)的環(huán)境，這個是很值得借鑒的經驗，就未來酒店市場的發(fā)展，您還有新的酒店投資意向或者說是計劃嗎，會更傾向與哪個品牌合作？

投資人易文軍：疫情以后，確實還有一些不確定的因素，雖然今年整體的旅游行情好起來了，但還是需要再觀望一下，更慎重一點。

我有考察過市面上的一些品牌，如果我要繼續(xù)再投資酒店業(yè)的話，我會更傾向于做注重顧客歸屬感的品牌，從進入大堂開始，香薰、擺設，布局、歡迎禮遇（水果零食）等等不是很工業(yè)化很商業(yè)化的那種設計，而是讓顧客一進去就能感受到家的溫馨?？粗氐氖恰凹摇狈諊?，無論是服務，還是員工的團隊建設，都是朝著這個方向去經營。

我們這家店是以員工為主的團隊管理，更多的是東呈在主導，如果我過度參與，店長夾在我跟集團的中間，他的工作就不好開展。我用人的標準一直都是“用人不疑，疑人不用”，我請你來，你就說了算，守住原則紅線就行，其他的我不會太多地去干涉。

城市便捷要做有溫度的服務，比如說我會在有團隊住了之后，剩余的房間房價調高些，然后補充給客人一些增值服務，比如入住零食點心，又比如說會議室以及酒店露臺提供場地給客人免費喝茶、喝咖啡、聊天等等，讓客人覺得在同商圈的酒店里邊，我選擇這家酒店的性價比超高，花這個錢是值得的。

雖然說我們是做的加盟連鎖品牌，總部有的服務標準我們可以在做好之后，再加一些自己的門店特有的元素進去，對我來說，選不選城市便捷，這是東呈要做的事，但是選擇哪一家城市便捷，那是門店該做的事。所以我們現(xiàn)在想做的就是讓我們這家城市便捷，跟別的城市便捷不一樣，要有一個記憶點，讓客人記得住。

選擇符合投資回報預期的品牌進行投資，在挑選物業(yè)的時候除了要考察本身物業(yè)條件的同時還要留意周邊物業(yè)環(huán)境，避免因為臨近物業(yè)的問題導致酒店經營受到影響；在加盟連鎖酒店品牌之際，除了按照集團標準管理經營外還可以適當增加門店獨有的營銷亮點，做有記憶點的連鎖酒店，這是易文軍先生在采訪中提出的投資觀點。

采訪：潘美鳳

撰稿：潘美鳳 劉兵